Le diagnostic de performance énergétique franchit une nouvelle étape réglementaire au 1er janvier 2027. Issue de la loi Climat et Résilience, cette échéance concerne en premier lieu les petites copropriétés, qui doivent désormais réaliser un DPE collectif, mais elle impacte aussi l’ensemble des propriétaires bailleurs préparant la sortie progressive des passoires thermiques. Comprendre ces nouvelles obligations permet d’anticiper les travaux nécessaires, d’éviter les blocages de mise en location et de mobiliser les aides financières adaptées.
En bref
- Les copropriétés de moins de 50 lots ont l’obligation de faire réaliser un DPE à l’échelle de l’immeuble d’ici le 1er janvier 2027.
- L’échéance sert de point de bascule pour préparer l’interdiction de louer les logements de classe F prévue au 1er janvier 2028.
- Les copropriétaires peuvent s’appuyer sur le DPE collectif pour générer ou actualiser le DPE individuel de leur logement sans surcoût d’expertise complète.
- Des aides publiques comme MaPrimeRénov’ Copropriété et les certificats d’économies d’énergie soutiennent les travaux collectifs votés en assemblée générale.
Le DPE collectif devient obligatoire pour les petites copropriétés
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif pour le diagnostic à l’échelle des immeubles d’habitation collective. Après les grandes copropriétés de plus de 200 lots en 2024, puis les ensembles de 50 à 200 lots en 2025, le tournant concerne désormais les immeubles comprenant moins de 50 lots d’habitation. Au 1er janvier 2027, l’ensemble du parc collectif français soumis au statut de la copropriété entre dans ce dispositif.
Ce document évalue la performance énergétique globale du bâtiment : isolation de la toiture, état des façades, menuiseries communes, ventilation et efficacité du système de chauffage collectif ou individuel. Il propose un plan de travaux chiffré, classé par ordre de priorité, pour réduire les consommations et les émissions de gaz à effet de serre.
Le syndic de copropriété a la responsabilité d’inscrire la réalisation de ce diagnostic à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le vote s’effectue à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
L'impact direct sur les copropriétaires et les bailleurs
Le DPE collectif n’est pas une simple formalité administrative pour l’immeuble. Il présente un avantage direct pour chaque copropriétaire : les données recueillies permettent de générer un DPE individuel pour chaque appartement, à condition que le bâtiment dispose d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude collectif homogène.
Pour un bailleur, cette disposition simplifie la mise en conformité de son bien avant une relocation ou un renouvellement de bail. Un propriétaire individuel conserve toutefois la possibilité de réaliser son propre diagnostic privé s’il a effectué des travaux spécifiques dans son logement, comme le remplacement de fenêtres ou l’isolation par l’intérieur.
Ce croisement des données apporte une vision claire de la situation thermique du bien et évite de multiplier les frais d’intervention diagnostique pour chaque lot privatif.
Le saviez-vous ? Un DPE collectif classé A, B ou C réalisé après le 1er juillet 2021 reste valable pendant dix ans. En revanche, si le bâtiment obtient une étiquette D, E, F ou G, le renouvellement est exigé tous les dix ans pour intégrer l’évolution des réglementations thermiques et mesurer les progrès après travaux.
Le compte à rebours pour les logements classés F en 2028
L’année 2027 constitue la dernière fenêtre opérationnelle pour les propriétaires de logements classés F. Selon le calendrier légal de décence énergétique, ces biens ne pourront plus être proposés à la location à compter du 1er janvier 2028 lors de la signature d’un nouveau bail ou d’un renouvellement tacite.
Les logements classés G étant déjà exclus du marché locatif, la classe F représente plusieurs centaines de milliers d’habitations en France. Réaliser un audit et planifier un bouquet de rénovation dès 2027 évite la vacance locative forcée l’année suivante.
Les travaux requis portent généralement sur trois postes stratégiques : l’isolation des parois vitrées, le traitement des ponts thermiques et le remplacement des équipements de chauffage énergivores par des systèmes thermodynamiques ou raccordés à un réseau de chaleur urbain.
Calendrier récapitulatif des obligations du DPE
Les obligations relatives aux étiquettes énergétiques s’échelonnent sur plusieurs années pour transformer progressivement le parc résidentiel.
| Échéance | Logements ou bâtiments concernés | Obligation principale |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | Immeubles de 50 à 200 lots | DPE collectif obligatoire |
| 1er janvier 2025 | Logements individuels classe G | Interdiction de mise en location |
| 1er janvier 2027 | Copropriétés de moins de 50 lots | DPE collectif obligatoire |
| 1er janvier 2028 | Logements individuels classe F | Interdiction de mise en location |
| 1er janvier 2034 | Logements individuels classe E | Interdiction de mise en location |
Les petites surfaces : point d'étape après les correctifs
Les logements de moins de 40 mètres carrés ont longtemps subi un biais de calcul pénalisant dans la méthode DPE, en raison du ratio élevé entre les consommations d’eau chaude sanitaire et la surface habitable réduite. La réforme entrée en vigueur mi-2024 a corrigé ce coefficient pour rétablir une équité de notation.
En 2027, tout propriétaire d’un studio ou d’un deux-pièces doit vérifier que son diagnostic intègre bien ce coefficient actualisé. Si le DPE a été réalisé entre juillet 2021 et juin 2024, une simple attestation officielle téléchargeable sur le site de l’ADEME permet de mettre à jour l’étiquette sans repayer un diagnostiqueur.
Cette démarche administrative gratuite permet parfois de faire basculer un logement de la classe F vers la classe E, repoussant ainsi l’obligation de travaux lourds de plusieurs années.
Financer les travaux : les dispositifs mobilisables
L’engagement de travaux de rénovation énergétique représente un investissement financier notable, mais plusieurs aides publiques amortissent la dépense pour les copropriétaires et les ménages :
- MaPrimeRénov’ Copropriété : cette aide finance les travaux sur les parties communes garantissant un gain énergétique minimal de 35 %, avec un taux de prise en charge pouvant atteindre 30 à 45 % du montant des travaux selon l’ambition du projet.
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) collectif : il permet au syndicat de copropriétaires d’emprunter sans intérêts pour financer le reste à charge des travaux votés en assemblée générale.
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : versés par les fournisseurs d’énergie, ils complètent le plan de financement pour les opérations standardisées d’isolation ou de modernisation thermique.
- Les primes individuelles pour ménages modestes : des compléments d’aides ciblés sont accordés aux copropriétaires aux revenus modestes et très modestes pour limiter leur reste à charge individuel.
Il est indispensable de faire appel à un opérateur certifié « Mon Accompagnateur Rénov’ » pour structurer le projet technique et sécuriser l’obtention des subventions.
Fiabilité du DPE et sanctions applicables
Le DPE est un document juridiquement opposable. Un locataire ou un acquéreur peut se retourner contre le bailleur ou le vendeur en cas de préjudice causé par une étiquette erronée due à de fausses déclarations.
Pour garantir la conformité du diagnostic, le recours à un diagnostiqueur certifié disposant d’une assurance professionnelle en règle est obligatoire. Les diagnostiqueurs doivent obligatoirement transmettre les résultats à la base de données centrale de l’ADEME pour obtenir un numéro d’enregistrement officiel à 13 chiffres.
En l’absence de DPE valide lors de la signature d’un bail, le bailleur s’expose à une amende administrative et ne peut procéder à aucune révision annuelle du loyer.
Conseils pratiques
- Vérification : contrôlez le numéro ADEME à 13 chiffres sur votre document pour attester de son enregistrement officiel.
- Anticipation : inscrivez le vote du DPE collectif à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale sans attendre la fin d’année.
- Simulateur : utilisez le site officiel France Rénov’ pour estimer le montant des aides mobilisables avant de signer un devis.
Les erreurs fréquentes à éviter
- Erreur de délai : attendre la fin 2027 pour voter les travaux de la classe F, ce qui entraîne une interdiction de louer dès janvier 2028 faute de temps pour le chantier.
- Oubli des petites surfaces : faire refaire un diagnostic payant pour un studio alors qu’une mise à jour gratuite de l’étiquette est accessible sur le site de l’ADEME.
Questions fréquentes
Que risque une copropriété qui ne réalise pas son DPE collectif en 2027 ?
Il n’existe pas d’amende pénale directe contre la copropriété, mais l’absence de DPE bloque l’accès aux aides financières publiques de rénovation et empêche les copropriétaires d’établir le DPE individuel nécessaire à la location ou à la vente de leur logement.
Le DPE collectif remplace-t-il automatiquement le DPE individuel ?
Oui, si l’immeuble dispose d’installations collectives homogènes, le diagnostiqueur peut extrapoler les résultats pour fournir une étiquette individuelle à chaque appartement, sans obliger chaque propriétaire à payer une visite privée complète.
Comment savoir si mon logement loué est concerné par l'interdiction de 2028 ?
Consultez la lettre figurant sur le DPE en cours de validité de votre bien. Si l’étiquette globale énergie et climat affiche la lettre F, vous ne pourrez plus signer de nouveau bail ni renouveler un contrat existant à partir du 1er janvier 2028 sans travaux préalables.
À retenir
L’année 2027 marque la généralisation définitive du DPE collectif aux petites copropriétés et la dernière étape préparatoire avant l’interdiction de louer les logements classés F en 2028. Anticiper le vote du diagnostic en assemblée générale et chiffrer les travaux dès maintenant permet de préserver la valeur patrimoniale de son bien tout en évitant les blocages locatifs.
Pour aller plus loin
- Service-Public.fr : obligations relatives au DPE individuel et collectif
- ADEME : réglementation thermique et observatoire des diagnostics de performance énergétique
- France Rénov’ : guide des aides financières à la rénovation en copropriété
